Yeşil kuşakta inşaat yapmak, ünlü olduğu üzere, pek de kolay bir iş değil.
Şehir yayılmasını önlemek ve kırsal alanları açık tutmak amacıyla uygulanan politika nedeniyle, bu korunan bölgelerde plan izinleri nadiren verilmektedir.
Elbette, teklifiniz Yeşil Kuşak istisnalarından birini veya çok özel koşullardan birini karşılıyorsa, şansınız olabilir.
Bu makalede, son zamanlarda bazı başarılar elde edilen bir çok özel duruma odaklanacağız - Yeşil Kuşakta kendin yap konutları.
Kendin yap konutlarının ne olduğunu, plan izin süreçlerini tartışacak ve çok özel koşullar aracılığıyla elde edilen Yeşil Kuşaktaki bazı son örnekleri inceleyeceğiz.
Biraz arka plan ile başlayalım.
Yeşil Kuşak Nedir?
Yazının yazıldığı sırada, Yeşil Kuşak yaklaşık 1.6 milyon hektar (yaklaşık 16.000 kilometrekare) alan kaplamaktadır ki bu, İngiltere'nin toplam kara alanının yaklaşık %12.4'üne eşittir.
Bu kısımlarda herhangi bir tür gelişim, ancak istisnalar veya çok özel koşullar mevcutsa onaylanacaktır.
Bu istisnalar ve koşullar nelerdir? Sorduğunuz için çok mutluyuz.
Yeşil Kuşak İstisnaları Nelerdir?
aha önce gelişmiş landa (geçici yapılar hariç) sınırlı dolgu veya kısmi ya da tam yeniden geliştirme, bu durumların
mevcut gelişimden Yeşil Kuşak’ın açıklığı üzerinde daha büyük bir etkisi olmaması; veyaEğer teklifiniz bu istisnalardan birine giriyorsa, Yeşil Kuşakta plan izni alma olasılığınız dramatik bir şekilde artar. Ancak, onayın alınacağı garanti edilmez ve onay sürecini başarılı bir şekilde geçebilmek için iyi düşünülmüş bir planlama stratejisi şarttır.
Teklifiniz Yeşil Kuşak istisnalarından hiçbirine uymuyor mu? Henüz pes etmeyin. Belki durumunuzda çok özel koşulların var olduğunu savunabilirsiniz.
Yeşil Kuşakta Çok Özel Koşullar Nelerdir?
Çok özel koşullar Yeşil Kuşak istisnalarından farklıdır, çünkü çekilecek kesin bir koşul listesi yoktur. Bunun yerine, çok özel koşulları oluşturan unsurlar, alanın belirli bağlamı, yerel bölge ve teklifin niteliğiyle belirlenir. Bu oldukça özel durumlar, genellikle Yeşil Kuşağın temel amacına, yani arazinin açık tutulmasına ve kentsel yayılmanın önlenmesine aykırı olan planların onaylanmasına olanak tanıyabilir. Bu durumların, onay almak için Yeşil Kuşağa verilen 'zararın' önemli ölçüde üzerinde olması gerekir; genellikle tek bir faktör değil, birden fazla faktör bir araya gelerek ikna edici bir argüman oluşturur.
Geçmişte kırsal işçi konaklaması veya yerel ekonomiye veya turizme katkı sağlayan projeler, Yeşil Kuşakta inşaat yapmak için çok özel durumlar olarak değerlendirilmiştir.
Elbette, Yeşil Kuşakta kendi inşaat projeleri de bu kapsamda değerlendirilmiştir.
Kendi inşaat nedir?
‘Kendi inşaat’ kavramı biraz yanıltıcı olabilir. Teknik olarak ‘kendi inşaat ve özel inşaat’ olarak adlandırılan bu kavram, evini kendisi yapanlardan, tasarımını ve inşaatını firmalara yaptıranlara kadar geniş bir yelpazeyi kapsar; bu kişiler kendileri hiç tuğla döşememiş bile olabilirler.
Kesin olarak belirtmek gerekirse, bir geliştirici bir konutu inşa edip açık pazarda satıyorsa, bu yeni konut kendi inşaat olarak sınıflandırılmaz. Ayrıca, gelecekteki sakin tasarımı bir geliştirici tarafından sunulan standart tasarımlar arasından seçiyorsa veya gelecekteki sakin, binanın tasarımına önemli bir katkıda bulunmadıysa, yine kendi inşaat olarak nitelendirilemez; bu tasarım özel bir tasarım gibi görünse bile.
İngiliz planlama sisteminde genellikle söz konusu olan bu noktada biraz gri alan bulunmaktadır. Sonuç olarak, bilmeniz gereken en önemli şey, tasarım sürecinde ne kadar fazla yer alırsanız, projenizin kendi inşaat olarak değerlendirilme olasılığının o kadar yüksek olduğudur.
Kendi inşaat, çok özel bir durum olarak nasıl kullanılabilir?
Birleşik Krallık, hükümetin çeşitli iddialı önlemlerle çözmeye çalıştığı bir konut krizinin ortasında. Bu önlemler arasında gri kuşağın tanıtımı, Clement Attlee ilhamlı yeni şehirlerin kurulması ve zorunlu konut hedeflerinin yeniden tesis edilmesi (ulusal hedef artık yılda 370,000 ev teslimatı) gibi çeşitli çabalar bulunmaktadır.
Konut krizine katkıda bulunan başlıca faktörler arasında tıkanmış bir planlama sistemi, nitelikli iş gücü eksikliği, pahalı inşaat malzemeleri ve gelişim için mevcut arazi eksikliği bulunuyor. Bunlar sadece birkaçıdır.
Bu çok katmanlı konut sorunu, birçok belediyenin kendilerinden beklenen konut üretimini karşılamada zorluk çekmesine neden oldu. Ülke genelinde yüzlerce yerel planlama otoritesi (LPA), beş yıllık konut arazi arzında (5YHLS) hedeflerini tutturmakta zorlanmaktadır.
Kendi inşaatın bu duruma nasıl bağlandığını merak ediyor olabilirsiniz.
Belediyelerin, bölgelerindeki kendi inşaat konut talebini nasıl izlediği konusunda, kendi inşaat kaydı büyük önem taşımaktadır.
Kendi inşaat kaydını anlama
Kendi inşaat kaydı nedir?
Kısacası, İngiltere'deki tüm yerel otoriteler, kendi inşaat amacıyla arazi satın almak isteyen bireyler ve topluluk gruplarının bir kaydını tutmakla yükümlüdür. Bu kayıt, belediyenin yerel planları hazırlarken veya güncellerken kendi inşaat için ne kadar arazi tahsis edeceği konusundaki karar verme süreçlerini bilgilendirmeye yardımcı olur.
Önemli bir not, kayıttaki kişilerin doğrudan bir arazi parseli teklif alacağı anlamına gelmiyor; bu, yerel otoritenin bölgesinde bu tür parsel taleplerinin görünürlüğünü artırdığı anlamına geliyor. Bu bilgilerle, belediyeler arazi tahsisini uygun şekilde yapabilir ve bu verileri planlama izin sürecindeki karar verme aşamalarında kullanabilirler.
Belediyelerin, kayıtta kaydedilen talebi karşılamak için yeterli sayıda kendi inşaat parselini onaylamaları da gerekmektedir. Eğer bu talebi karşılamazlarsa, bu durum Yeşil Kuşakta kendi inşaat projeleri için çok özel durumları güçlendirebilir.
Elbette, onay alma şanslarınız başka tamamlayıcı durumların devrede olması durumunda artacaktır; örneğin:
- Kendi inşaat argümanı, bir belediyenin yetersiz 5YHLS'si ile bir arada kullanılabiliyorsa.
- Yerel alanın büyük bir oranda Yeşil Kuşak içermesi, aşağıda yer alan bazı örnek olaylardan birinde göreceğiniz gibi.
- Teklifde uygun fiyatlı konut sağlanıyorsa.## Yeşil Kuşaktaki Kendi Yapı İzin Süreci Nasıldır?
Yeşil Kuşakta kendi inşa ettiğiniz konut için plan izin sürecine girişirken genellikle izlenen yolu takip edersiniz, ancak başvurunuzun ilk aşamada reddedilme olasılığının yüksek olduğunu bilerek hareket edersiniz ve ardından itiraz aşamasına geçersiniz.
Yeşil Kuşak başvuruları asla basit değildir. Bu nedenle, durumu savunacak ve gelişimin faydasının Yeşil Kuşak’a verdiği zarardan nasıl daha ağır bastığını gösterecek iyi düşünülmüş bir planlama stratejisi ve hassas bir tasarım gereklidir.
Kendinizi en iyi konuma koymanın önemli yollarından biri araştırma yapmaktır: belediyenizin 5 Yıllık Konut Yerel Planlamasını inceleyin, kendi inşa kaydınıza kaydolun, benzer projelere ilişkin plan kararlarını gözden geçirmek için belediye web sitelerini tarayın ve başvurunun/itirazın neden başarısız veya başarılı olduğunu belirleyin.
Eğer bunların hepsi sizin için bunaltıcı geliyorsa, bu alanda günlük olarak çalışan ve sizi en başarılı konuma getirecek yöntemleri anlayan planlama danışmanları ile yardım almak harika bir fikir olacaktır.
Yeşil Kuşak'ta Kendi Yapı ve Özel Yapı Nedir?
NPPF, kendi yapı ve özel yapı konutlarını “bir birey, bireyler grubu veya onların adına çalışan kişiler tarafından inşa edilen ve bu birey tarafından ikamet edilmesi amaçlanan konutlar” olarak tanımlar. Bu tür konutlar pazar veya uygun fiyatlı olabilir.
Daha önce belirtildiği gibi, bir yapı bir geliştirici tarafından inşa ediliyor ve ardından serbest piyasada satılıyorsa, bu yapı kendi inşa konutu olarak değerlendirilmeyecektir. Ayrıca, eğer sahip, bir geliştirici tarafından sunulan bir dizi stok tasarım arasından seçerse veya tasarım üzerinde sahipten herhangi bir katkı olduğunu gösteren bir kanıt yoksa, bu durumda da tasarım özel gibi görünse bile kendi yapı olarak kabul edilmeyecektir.
Ayrıca, başvuru sahibi, kendi yapıcılar için parselleri pazarlamadan önce ev tasarımı, düzeni vb. için rezervli meseleler başvurusu yaparsa, bu durumda da kendi inşa olarak değerlendirilmeyecektir.
Önemli bir nokta, özel ve kendi yapım konut projelerinin uygun fiyatlı konut biçiminde olabileceğidir. Örneğin, hizmet sunulan parseller piyasa değerinin altında satılabilir ve yeniden satış değerini sınırlayan yasal anlaşmalarla yapılabilir veya evler, alıcıların inşaatı tamamlayıp hissedar olmasına olanak tanıyan ortak mülkiyet mülkleri olarak inşa edilebilir.
Geliştiriciler veya arazi sahipleri, uygun fiyatlı seçenekler sunmak için kayıtlı sağlayıcılarla işbirliği yapabilir veya alternatif olarak, kendi yapıcılar, yeniden satışı belirlenecek hanelere en az %20 indirimli olarak kısıtlamayı kabul edebilir.
Yeşil Kuşak'ta Kendi Yapı için Yeni NPPF ile Neler Değişecek?
Daha önce belirtildiği gibi, hükümetin yüksek konut hedefleri, Yeşil Kuşak’ın gevşetilmesi ve NPPF’nin güncellenmesi gibi bir dizi önemli değişikliğin duyurusu ile birlikte verilmiştir. Bu durum, çok özel koşullara bağlı olarak Yeşil Kuşakta daha fazla kendi yapım konutunun inşa edilmesini sağlayabilir.
Bunun iki temel nedeni vardır.
Birincisi, yerel konut hedeflerini karşılamak için belediyeler üzerindeki artan baskıdır.
Eski Başbakan Rishi Sunak, 2023 sonunda zorunlu konut hedeflerini iptal etti ve onları tavsiye niteliğinde hale getirirken, yeni İşçi hükümeti bu hedefleri yeniden tanıtmaya söz vermiştir.
Elbette, bu yeni hedeflere ulaşmak için birçok belediye, verdikleri onay sayısını artırmak zorunda kalacaktır. Eğer bunu yapmazlarsa ve belediyeler konut hedeflerinde sürekli olarak eksik kalırsa, o zaman sürdürülebilir kalkınma lehine varsayım devreye girecek ve önceden izin verilmeyen başvuruların onaylanmasını zorlayacaktır.
İkinci önemli unsur, Yeşil Kuşak arazisinin gri kuşak olarak yeniden tahsis edilmesidir.
Yeşil Kuşağın tamamen yeşil olduğu gerçeği kesinlikle yanlıştır ve nihayetinde, bu durumu kabul edecek cesur bir hükümetimiz var ve politikayı modern zamanlarla daha iyi hizalamak için ayarlamaktadır.
Tabii ki, Yeşil Kuşak’ın büyük bir kısmının gerçekte yeşil olduğu ve bu nedenle korunması gereken bir alan olduğu inkâr edilemez, ancak bu alanların çoğunun çevresel değerinin abartıldığını belirtmek önemlidir. İşte bu topraklar - boş depo alanları ve sıkıcı boş araziler düşünün - 'gri kuşak' olarak yeniden tahsis edilecek ve ihtiyaç duyulan konut geliştirilmesine açılacaktır.
Eski sanayi alanları hâlâ öncelik olmaya devam etse de, gri kuşak alanları, kendi yapı projeleri dahil olmak üzere konut geliştirme için geçerli seçenekler haline gelmektedir.Şimdi temel konuları inceledikten sonra, kendinize yapı inşası için özel durumların başarıyla kullanıldığı gerçek dünya örneklerine bakalım.
Yeşil Kuşak'ta kendin yap konutları için özel durum örnekleri
Yeşil Kuşak'ta kendin yap konutlarının izin aldığı bazı harika örnekler var.
Vaka çalışmaları bazen karmaşık hale gelebilir, ama biz konuları basitleştirip takip etmesi kolay hale getirmeye çalıştık.
Gelin, bakalım ne var.
Vaka Çalışması Bir: Windsor ve Maidenhead Kraliyet Borough'u
Bu vaka çalışması, Maidenhead yakınlarında, Holyport'un tanımlı yerleşim sınırları dışında gerçekleşti.
Söz konusu öneri, dört adet kendin yap ve özelleştirilmiş arsa ile bir adet indirimli piyasa satışı kendin yap ve özelleştirilmiş arsa geliştirilmesi için yapıldı. Öneri, yerel konsey tarafından iki kez reddedilmiş olsa da, başvuranlar bu kararları birleşik bir itirazla mücadele etmeye karar verdiler. Önerinin, NPPF'nin 154g. maddesini karşılayarak sınırlı bir doldurma olarak görülebileceğini savundular. Ancak, bu argüman, denetçi tarafından kabul edilmedi ve bu temele dayalı olarak önerinin yine de uygun olmayan bir geliştirme olduğu bulundu.
Burada işler ilginçleşiyor.
Doldurma argümanı reddedilse de, borough'da kendin yap konutları için arsa tedarikinde büyük bir sorun olduğu ortaya çıktı.
Kendin yap kaydı, bu arsaların tedarikinde büyük bir eksiklik olduğunu gösterdi ve Windsor ve Maidenhead, bu açık kapıyı kapatacak yeni bir politika ile 100 konuttan fazla alanlar için kendin yap veya özelleştirilmiş konutların %5'ini içermeyi taahhüt etse de, denetçi bu duruma katılmadı.
Bölgenin %83'ünün Yeşil Kuşak olduğunu göz önünde bulunduran denetçi, bu arsalar için karşılanmamış talebin, Yeşil Kuşak'taki daha küçük arazi alanlarının bu konut türünü kolaylaştırmak için açılması gerektiğini belirtti.
Bir planlama dengesi açısından, denetçi, kendin yap için arsa temininde sağlanan büyük açığın önerinin onaylanması gerektiğini belirtti. Sonuçta, bu önerinin gerçekleşmesi için çok özel durumların var olduğu bulundu.
Bu hikayenin ahlaki nedir?
Kendin yap kayıtlarının Yeşil Kuşak'ta inşaat izni arayanlar için değerli bir araç olduğudur, özellikle de yerel talepleri karşılamada başarısız olduğu durumlarda. Belediyeler yetersiz kaldığında, bu kayıtların verileri itiraz sırasında etkili bir kanıt olarak hizmet edebilir ve kendin yapı projelerine izin verme dengesini lehine değiştirebilir.
Vaka Çalışması İki: Buckinghamshire
Bu vaka çalışması önceki kadar belirgin değil, çünkü daha büyük bir geliştirme ve sadece kendin yap konutlarını değil, birçok farklı konut türünü de içeriyor.
Kısaca şöyle:
2022 yılında, bir geliştirici, Buckinghamshire Yeşil Kuşak'ındaki Little Chalfont'ın dışındaki eski bir golf sahasında inşa etmeyi önerdi.
Öneri, 215 piyasa konutu, 152 uygun fiyatlı konut, 15 kendin yap/özelleştirilmiş arsa, 100 emeklilik yaşam ünite, 60 yataklı bir bakım evi ve bir yerel merkez ile birlikte eğitim kullanımı için korunan araziyi içeriyordu.
Ne yazık ki, başvuran için öneri ilk başta reddedildi ve Buckinghamshire Konseyi, 11 reddedilme nedeni belirledi.
Başvuran daha sonra bu karara itiraz etti ve bu durum yedi günlük bir kamu sorgulamasında ele alındı. Ana sorunlar, önerinin Yeşil Kuşak üzerindeki olumsuz etkisi ve temel amaçları ile Chilterns Muazzam Güzellik Bölgesi üzerindeki potansiyel etkisiydi.
Tamam, haklı. Ancak ortada büyük bir sorun vardı. O sorun? Konseyin kötüleşen konut arzı, sadece 2.5 yıllık bir arz ile beş yıllık gereksinimi ciddi şekilde karşılamıyordu.
Denetçi'nin kararını etkileyen diğer önemli bir faktör, borough'un mevcut gelişim planının 25 yıl önce yapılmış olması ve modern zamanların ihtiyaçlarını yansıtmayan eski politikalar içermesiydi. Ayrıca, konseyin yeni yerel planı en iyi ihtimalle 2026 ortalarına kadar kabul edilmeyecek görünüyordu.
Sonuç olarak, denetçi, Yeşil Kuşak’a zarar verilmesinin diğer faktörler, en önemlisi konut arzındaki eksiklik tarafından aşıldığını tespit etti ve bu durumda planlama izninin verilmesi için çok özel durumların var olduğuna karar verdi.
Özet
Peki, ne öğrendik?
Konut ihtiyaçlarının zor olduğu durumlarda, Yeşil Kuşak'ta kendin yapı inşası imkansız değildir. Birden fazla faktör sizin lehinize çalışıyorsa - özellikle, bölgenizdeki konut arzının zayıf olması ve mevcut arzın talebi karşılamadığını kanıtlayan bir kendin yap kaydı varsa - o zaman öneriniz, Yeşil Kuşak'ta inşaat için çok özel durumlar oluşturabilir. Yeşil Kuşak hakkında daha fazla bilgi edinmek mi istiyorsunuz?
Birçok Yeşil Kuşak bloglarımızdan birini gözden geçirmenizi ya da politikayı hemen hemen her açıdan ele alan “GreenLight to GreenBelt Developments” adlı ilk kitabımızı satın almayı düşünmenizi öneririz.
Elbette, projenizi tartışmak isterseniz, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin. Yaratıcı çözümler sunan disiplinlerarası bir konut mimarları ve planlayıcılar ekibi olarak, hayalinizdeki projeye gerçekleştirmek için burada bulunuyoruz. Hayalinizdeki proje Yeşil Kuşak’ta ya da Birleşik Krallık’ın başka bir yerinde olsun, vizyonunuzu gerçekleştirmenize yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.